Exploitatie van vastgoed: belegging of onderneming?
Is het exploiteren van vastgoed een belegging of een onderneming? Die vraag blijft de fiscale gemoederen bezighouden. Geen wonder, want de belangen zijn vaak groot en zowel de fiscus als de ondernemer betoogt soms het een en soms het andere. Hoe komt dat?
Iemand die een enkel vastgoed bezit en dit verhuurt (bijvoorbeeld als bedrijfspand of zomerhuis), moet dit verwerken als privébezit in box 3. Dit betekent dat hij/zij wordt belast voor een fictief jaarlijks rendement. Hij wordt dan niet geconfronteerd met een heffing over de (meestal) boekwinst bij verkoop. Als het vastgoed vererft of wordt geschonken, zijn de verkrijgers hierover belasting verschuldigd.
Meer panden in bezit
Maar zodra iemand meer panden bezit, regelmatig aan- en verkooptransacties pleegt en misschien ook zelf onderhoud doet, kan hij in fiscaal opzicht worden beschouwd als een ondernemer. Dat betekent een heffing in box 1 voor het werkelijke rendement inclusief een belastingheffing over de boekresultaten. (Afhankelijk van de omstandigheden kan er ook sprake zijn van ‘resultaat uit overige werkzaamheden’ of ‘inkomsten uit het ter beschikking stellen van vermogen’, maar die laat ik hier buiten beschouwing.)
Als de Belastingdienst jou ziet als ondernemer, is dat op de lange termijn meestal ongunstig voor de Wet Inkomstenbelasting vanwege de belastingheffing over boekresultaten. Maar nu komt het: zodra de vastgoedeigenaar overlijdt, verschuiven de belangen. Als er sprake is van een onderneming, kan deze vrijwel zonder belastingheffing worden doorgeschoven naar de erfgenamen. Op dat moment heeft de Belastingdienst dus een belang om te stellen dat er geen onderneming maar een belegging is vererfd. Want dan kan de dienst alsnog belasting heffen.
Als het vastgoed in een besloten vennootschap is ondergebracht, speelt bij overlijden dezelfde vraag. Dan vererven de aandelen en moet men beoordelen in hoeverre de waarde van de aandelen moet worden toegerekend aan ondernemingsactiviteiten dan wel beleggingsactiviteiten.
Vrijstelling bij schenking
De hoge vrijstelling geldt niet alleen bij de overgang van ondernemingsvermogen door overlijden, maar ook door schenking. Dit laatste maakt het mogelijk voor ondernemers om actief in te spelen op de hoge vrijstelling. Dit is vaak onderdeel van de bedrijfsopvolging en/of estate planning. Hier kan een adviseur mooie dingen bereiken voor zijn klant. Het is daarom geen wonder dat veel adviseurs, belastingambtenaren en rechters het al jaren erg druk hebben met dit soort zaken, die moeilijk in de wet- en regelgeving te vangen zijn. Want daarin staat kort gezegd niet meer dan “ondernemen is meer dan normaal vermogensbeheer”. Ook uit de rechtspraak blijkt dat elke situatie vaak weer eigen kenmerken heeft.
Discussie over standpunt
Momenteel is het beleid van de Belastingdienst op dit punt als volgt. Alleen als de persoon of bv zich bezighoudt met projectontwikkeling en/of handel in vastgoed, kan er sprake zijn van een onderneming – en dus van vrijstelling bij de schenking en vererving (en doorschuiving van de box-2-claim). De Belastingdienst ziet verhuur van vastgoed per definitie als een beleggingsactiviteit. Maar de vraag is of ze dit standpunt nog veel langer kan volhouden.
Op 14 januari 2020 heeft het Hof Amsterdam op dit punt namelijk een belangrijke uitspraak gedaan. Wat was het geval? Een bv had een hotelgebouw in bezit plus enkele kantoorunits waarvan zij er een in eigen gebruik had. Het hotel werd aan een hotelexploitant verhuurd, de units aan verschillende gebruikers. Nadat de rechtbank de inspecteur in het gelijk had gesteld, oordeelde het hof anders. Er was volgens het hof wel degelijk sprake van het drijven van een onderneming, gelet op de aard en omvang van de verrichte arbeid. Er was namelijk sprake van intensieve bemoeienis bij de exploitatie van het vastgoed. Ook werd het behaalde rendement (hoger dan het normrendement) in de beschouwing betrokken.
Deze uitspraak zou een indicatie kunnen zijn dat er in de rechtspraak mogelijk meer ruimte komt voor het standpunt dat verhuur van vastgoed zonder projectontwikkeling en handel in sommige gevallen toch kan worden aangemerkt als een onderneming.
Heb je fiscaal advies nodig over het exploiteren van vastgoed? Neem contact op met mr. Peter Bregman RB.