Overdrachtsbelasting: zo zit het
In de afgelopen jaren is de overdrachtsbelasting flink veranderd en daarmee onnodig complex geworden. PM-adviseur Peter Bregman praat je bij over de stand van zaken.
De overdrachtsbelasting was lange tijd een overzichtelijke belasting met een vast tarief. Het leverde de schatkist een stabiel stijgende opbrengst op vanwege de stijgende waarde van woningen en bedrijfsgebouwen. Helaas is deze belasting ook ten prooi gevallen aan instrumentalisme: de gedachte dat je door een variabel tarief het gedrag van burgers (ondernemers en particulieren) kunt beïnvloeden.
Meer tarieven
Sinds 2021 heeft de overdrachtsbelasting meerdere tarieven. Die zijn niet alleen afhankelijk van de aard van het vastgoed, maar soms ook van het gebruik en/of de verkrijger:
- Het algemene tarief bij de overdracht van vastgoed is 10,4%.
- Voor woningen geldt sinds 2021 een verlaagd tarief van 2%, onder voorwaarde dat de verkrijger de woning anders dan tijdelijk als hoofdverblijf gaat gebruiken. De verkrijger moet dit voorafgaand aan de verkrijging schriftelijk verklaren via een speciaal formulier. Daardoor geldt dit tarief niet voor beleggers.
Het verlaagde tarief is ook van toepassing op aanhorigheden (extra grond of garagebox) die gelijktijdig met de woning worden verkregen. Het is niet van toepassing op de koop van bouwgrond waarop een woning gebouwd gaat worden. Het 2%-tarief is bedoeld om de verkoop van bestaande woningen te stimuleren, en niet van bouwgrond. Een pand in aanbouw valt in beginsel wel onder het tarief.
Onduidelijke situaties
De nieuwe regelgeving kan complexe situaties opleveren. Een voorbeeld maakt dat duidelijk. Stel, X wil voor € 500.000 een woning kopen als belegging. Om gebruik te kunnen maken van het 2%-tarief, gaat hij erin wonen met het plan om de woning na enige tijd weer te verlaten en te gaan verhuren. Hij bespaart hiermee € 42.000.
Wordt het lage tarief teruggenomen als X de woning gaat verhuren? De wet noemt hierbij geen termijn. Maar bij duidelijke gevallen van misbruik moet de inspecteur wel de mogelijkheid hebben om na te heffen. In het algemeen wordt een half jaar gezien als ‘veilige’ periode. De bewijslast ligt bij de inspecteur.
Het is ook denkbaar dat iemand bij de aankoop van plan was om de woning voor onbepaalde tijd te bewonen, maar dat er door onvoorziene omstandigheden snel een eind kwam aan de zelfbewoning. In dat geval wordt het lage tarief niet teruggenomen.
Vrijstelling van overdrachtsbelasting
Naast de twee genoemde tarieven is er sinds 2021 ook de mogelijkheid van vrijstelling van overdrachtsbelasting. Deze vrijstelling geldt voor starters op de woningmarkt. De belangrijkste criteria zijn:
- De verkrijger is 18-34 jaar oud.
- De koopsom bedraagt maximaal € 440.000 (2023) respectievelijk € 510.000 (2024).
- De woning moet anders dan tijdelijk als hoofdverblijf gebruikt gaan worden.
- De vrijstelling mag niet eerder zijn gebruikt (er mag wel eerder een woning zijn gekocht.).
Bij stellen die samen een woning kopen, kan het zijn dat de een de vrijstelling krijgt en de ander niet. Dat speelt als de een jonger is dan 35, terwijl de ander ouder is. Bij een woning van € 400.000 en een 50/50 eigendomsverhouding is het stel dan € 4.000 belasting verschuldigd: 2% over € 200.000.
Goed om te weten: niet het tijdstip van de koop maar het tijdstip van de levering is bepalend voor de vrijstelling/het tarief. Het is belangrijk om daar rekening mee te houden vanwege de leeftijdsgrens van 35 jaar.
Weinig effect
Door de aanpassingen van 2021 is het aantal procedures over de overdrachtsbelasting sterk toegenomen. Intussen heeft het verlaagde tarief voor woningen nog niet geleid tot een duidelijke verlaging van prijzen op de woningmarkt. Mijns inziens zijn de wetswijzigingen dan ook onnodig geweest.
Meer weten over de overdrachtsbelasting? Neem even contact op.